El mercado de depósitos clase A en Buenos Aires muestra un inicio de año más moderado
El sector de espacios logísticos e industriales en Buenos Aires ha comenzado 2026 con una tendencia más selectiva, según un informe del sector inmobiliario corporativo que examina la evolución de estos activos en la región. La demanda operativa se mantiene activa, aunque con menor intensidad y un enfoque más marcado en ubicaciones estratégicas, lo que impacta directamente en la planificación de las cadenas de suministro, especialmente en sectores relacionados con el consumo y el comercio exterior.
Demanda concentrada y logística más selectiva
Uno de los rasgos más destacados de este periodo es la concentración geográfica de la demanda. La actividad se ha centrado en la Zona Norte, particularmente en corredores logísticos situados entre 15 y 30 km del centro urbano, donde se combinan accesibilidad, infraestructura y proximidad a nodos de consumo.
Este patrón no es casual. Las empresas dedicadas a la distribución, el consumo durable y la logística de abastecimiento están priorizando ubicaciones que les permitan reducir tiempos de entrega y optimizar costos de transporte. En este contexto, los parques logísticos más consolidados están recuperando protagonismo dentro de la red de supply chain.
Además, la falta de nuevas entregas durante el trimestre refuerza la idea de que el mercado no está sobreofertado, sino que avanza con cautela. Aunque hay proyectos en construcción, estos se concentran en zonas específicas y responden a expectativas concretas de demanda futura.
Desde la firma global especializada en real estate corporativo que elaboró el informe, se señala que el mercado está experimentando un cambio en su lógica de crecimiento. “Más que un mercado de expansión generalizada, hoy observamos un mercado donde la demanda activa se concentra en proyectos concretos, lo que también condiciona la forma en que se incorpora nueva oferta”, explicó Juan Querol, Industrial & Retail Broker. Esta perspectiva refuerza la idea de una logística cada vez más planificada, donde la infraestructura se adapta a necesidades operativas específicas, en lugar de seguir proyecciones generales de expansión.
Vacancia estable y precios sin presión
En términos operativos, la vacancia se ha mantenido alrededor del 6,5%, sin variaciones significativas respecto al trimestre anterior, mientras que el precio de alquiler se ha sostenido en USD 7,2/m²/mes. Este equilibrio refleja una estabilidad relativa en el mercado logístico, donde la relación entre oferta y demanda no genera presiones significativas. Sin embargo, detrás de este promedio se oculta una dinámica más compleja: los espacios de mayor calidad tienden a ocupar rápidamente, mientras que la vacancia se concentra en activos con menor rendimiento operativo.
Desde una perspectiva de cadena de suministro, este aspecto es crucial. No todos los metros cuadrados disponibles son funcionales para operaciones logísticas modernas, lo que obliga a las empresas a ser más selectivas y a planificar con mayor antelación sus necesidades de infraestructura.
Menos especulación y más logística a medida
Uno de los cambios más significativos en el mercado es el avance de esquemas build-to-suit, donde los desarrollos se ajustan a requerimientos específicos de los usuarios. En lugar de construir superficies sin demanda asegurada, los nuevos proyectos se activan una vez que existe un compromiso previo de ocupación.
Esta tendencia marca un cambio estructural en la lógica de expansión de la infraestructura logística. La oferta deja de ser especulativa y se vincula directamente a necesidades operativas concretas, lo que reduce riesgos y mejora la eficiencia en la utilización del capital.
Paralelamente, la brecha entre la superficie en construcción y en proyecto indica que las decisiones de inversión están condicionadas por el nivel de certidumbre comercial. En otras palabras, el crecimiento del stock logístico ya no responde únicamente a expectativas de mercado, sino a estrategias de supply chain definidas.
Un mercado que acompaña la recuperación, pero con cautela
El contexto macroeconómico también influye en esta dinámica. Aunque la actividad económica muestra signos de recuperación, lo hace de manera moderada y heterogénea, con sectores vinculados al comercio exterior y a bienes durables mostrando un mejor desempeño relativo.
Esto se traduce en una demanda logística más segmentada, donde algunos rubros impulsan la ocupación de espacios mientras que otros adoptan una postura más conservadora. Para la logística, esto implica operar en un entorno donde la flexibilidad y la planificación se vuelven determinantes.
En este escenario, el mercado de espacios logísticos no está en expansión acelerada, sino en una fase de optimización y ajuste, donde cada decisión sobre ubicación, tamaño y tipo de infraestructura impacta directamente en la eficiencia de las cadenas de suministro.
Conclusión
El inicio de 2026 deja un mensaje claro: la logística inmobiliaria ya no responde a ciclos de crecimiento generalizado, sino a necesidades operativas concretas. La demanda existe, pero es más exigente, focalizada y estratégica.
Para las cadenas de suministro, esto implica un cambio de enfoque. La disponibilidad de espacio deja de ser el único factor relevante y cada vez cobra más importancia la calidad, ubicación y adecuación operativa de cada activo dentro de la red logística.
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